Fastigheten

Köpa, Sälja, Ge bort, Få,
Generationsskifte

Inför en av de största affärerna de flesta gör i sitt liv är det viktigt att känna till de lagar och regler som styr ett ägande. Det gäller allt från jordabalken, olika familjerättsliga lagar till samäganderättslagen och skogsvårdslagen.

Köper eller får du en skogsfastighet eller annan näringsfastighet finns det en hel del lagar och regler att ta hänsyn till kring skötsel och ägande. Köper eller får du en fastighet tillsammans med någon blir ni samägare och behöver styra upp ert ägande för att det ska fungera på lång sikt. Vad som verkar vara ett köp kan vara en gåva och tvärtom.

Se över och få kontroll på just din ekonomiska och fastighetsrättsliga situation. 

Generationsskifte / Ägarskifte

Generationsväxling

Generationsskiften och ägarskiften är verkligen något som ligger oss varmt om hjärtat. Vi har lång erfarenhet från generationsskiften av gårdar med lantbruk och skog  men även av andra typer av fastigheter. Ägadet kan finnas i enskild firma, aktiebolag eller handelsbolag. 

Ofta innebär generationsskiftet en lång process för både nuvarande ägare, blivande ägare och andra berörda familjemedlemmar. Processen för familjen kan vara krävande emotionellt och svår att överblicka med många olika viljor. De juridiska bitarna kan också ta lång tid om de inbegriper skatteplanering och fastighetsbildning.

De flesta som tar upp frågorna om generationsskifte i god tid innan en faktiskt överlåtelse har stora möjligheter att komma fram till en bra ekonomisk och företagsmässig lösning samt att komma överens inom familjen och hitta en bra, långsiktig lösning för överlåtare, övertagare och övrig familj.

Generationsskiftet handlar om en mängd olika frågeställningar som ofta påbörjas långt innan juristen kommer in i bilden. Frågorna täcker många områden med såväl mjuka som hårda värden. Frågorna kan vara allt från förväntningar, krav, relationer, önskemål, livspussel utbildning till ekonomi, möjligheter till lån, skatterättsliga överväganden, företagsekonomiska överväganden och andra juridiska överväganden. 

Ofta är vår roll som jurist att vara processledare för att generationsskiftet ska komma igång, fortskrida och komma i mål. Ibland kan det vara svårt för parterna att kommunicera med varandra på ett konstruktivt sätt, då kan det vara bra med en utomstående person som kan leda samtal, föreslå och utföra åtgärder m.m. framåt. De flesta har inte heller kunskap om de rättsliga områden ett generationsskifte omfattas av. 

Ibland är vår roll som jurist enbart att ta hänsyn till familjens önskemål och skapa en hållbar juridisk och ekonomisk situation på sikt. 

Överlåtelse av fastigheten och företaget kan ske genom köp och gåva eller kombination av de två.

Att köpa en näringsfastighet kan ske genom ett bolag, vanligtvis ett AB, eller genom dig som privatperson. Genom att du köper en näringsfastighet som privatperson är du också företagare och har antingen en enskild firma, ett enkelt bolag, eller både och. Med detta inträder möjligheter och rättigheter men också skyldigheter för dig som företagare.

Som nämnts ovan ger det både överlåtare och övertagare bäst möjliga förutsättningar att inför en överlåtelse inom familjen se över alla möjligheter och variationer till överlåtelse i god tid inför ett ägarskifte. Inte enbart av emotionella anledningar är detta viktigt. Planering och att vara ute i god tid är framförallt viktigt för att kunna möjliggöra bäst förutsättningar för ett långvarigt ägande.

Överlåtaren har ofta rullande underskott som behöver användas, periodiseringsfonder som behöver skattas av,  räntefördelningsunderlag som kan optimeras och eventuella återföringar som behöver beräknas eller skattas av.

Om fastigheten består av skog kan det vara bra att räkna på om överlåtelsen ska ske som en gåva eller som ett köp för att få nya ingångsvärden och därmed också möjlighet till skogsavdrag m.m. vilket kan optimera ekonomin för den nya övertagaren. Ibland kan det finnas möjlighet till rationaliseringsförvärv.

Under tiden du äger din fastighet är det viktigt att optimera möjligheterna till avkastning. För att kunna göra det behöver du ha insikt i skatteregler, samäganderättsregler och ofta även upprätta en affärsplan. Affärsplanen avseende en skog är skogsbruksplanen som är mycket värdefull för ett långvarigt ekonomiskt hållbart ägande.

Det finns alltså många faktorer att ta hänsyn till vid en överlåtelse, både mjuka värden och hårda ekonomiska och juridiska faktorer. 

Det är viktigt att diskutera frågor gällande vem som vill, kan och har möjlighet att överta fastigheten. Hur överlåtelsen kan påverka övriga familjemedlemmar och hur de som överlåter fastigheten eller företaget ska bo och leva. Vilka förväntningar de olika parterna har är också viktiga frågor att diskutera.

Såväl känslomässiga, juridiska och ekonomiska frågor kan handla om allt från när det är lämpligt att överlåta, vilka värden som ska överlåtas, på vilket sätt och med vilka effekter.

Vill du veta mer om generationsskifte eller ägarskifte? Kontakta oss, vi hjälper er gärna vidare!

KÖpa fastighet / bostadsrätt

Köpekontrakt

En mäklare är inte alltid inblandad i en försäljning av en fastighet eller bostadsrätt. Oavsett detta måste både köpare och säljare för att trygga sin juridiska situation skriva köpekontrakt, köpebrev och ofta även en likvidavräkning.

Köpekontraktet skrivs då parterna överenskommer att köpet ska ske. I köpekontraktet reglera ex. vad som händer om ett fel eller skada skulle inträffa från kontraktsdag och fram till tillträdesdag. Här regleras också vilket objekt som ska överlåtas och när, vilken köpeskilling som ska utgå och vilka parterna är.

köpebrev

Köpebrevet skrivs då själva tillträdet sker och reglerar ofta enbart de delar som gör att köparen kan söka lagfart på fastigheten. Denna handling är en allmän handling som ligger till grund för lagfart.

Ofta önskar parterna inte att köpekontraktet ska bli en allmän handling varför köpebrevet oftast ligger till grund för lagfarten. 

likvidavräkning

Likvidavräkning kan förklaras som ett kvitto på vilka summor som redan har betalats och vad som ska betalas. Här kan avdrag för tidigare erlagd handpenning avräknas köpeskillingen, den kommunala fastighetsavgiften eller fastighetsskatten läggas till kostnaden för köparen eller exempelvis om det ska göras avdrag för eventuella skador som skett eller upptäckts under tiden mellan köpekontraktets påskrift  och tillträde.

Hyra ut

Hyreskontrakt

Ska du hyra ut din hyreslägenhet, bostadsrätt eller din fastighet behöver du ha koll på vilka regler som gäller i de olika fallen.

Till att börja med behöver du ha tillstånd från din hyresvärde och från bostadsrättsföreningen om du ska hyra ut hela din bostad. När du väl fått ett godkännande är det dags för hyresgäst och hyreskontrakt.

Ett hyreskontrakt kan ha regler för hyrestid, hyra, allmänna regler under tiden för boendet, vad som ingår i hyran m.m. Beroende på hur lång tid du ska hyra ut finns det regler som styr hur lång uppsägningstid vardera parten har. Det finns också regler om besittningsskydd, alltså om och hur det är möjligt att säga upp ett avtal efter en viss hyrestid.

Det finns regler som avgör hur mycket du får lov att ta i hyra och hur mycket tillägg du kan ta för ex. en möblerad lägenhet. Om du tar för mycket riskerar du att få betala tillbaka vissa belopp om det gäller uthyrning av en hyreslägenhet. Om det gäller en bostadsrätt kan du bli begränsad till att ta en viss hyra.

Det finns också flera skatteregler att ta hänsyn till. Ska du hyra ut bostaden privat har du möjlighet att göra stora avdrag i din deklaration. Hyr du ut flera objekt kan du behöva ta ställning till om uthyrningen sker i näringsverksamhet och beskattningen blir därmed en annan och du kan inte göra avdrag i din deklaration.

Att äga, Ombilda en fastighet

Lagfart

Vi hjälper dig att söka lagfart då du är ny ägare av en fastighet oavsett om du köpt, ärvt eller erhållit en fastighet i gåva.

Genom lagfart blir du registrerad ägare av en bostad och

Via hjälper också till med att söka om medlemskap hos en bostadsrätts-förening och registrera ägarskap av andel i bostadsrättsförening, alltså registrera ägarskap av viss lägenhet, hos aktuell bostadsrättsförening.

Regressavtal / Medlåntagaravtal /Skuldebrev

Ibland behöver flera personer stå som låntagare till ett bostadslån för att en person överhuvudtaget ska få låna hos pengar hos banken. Detta ökar bankens säkerhet i bostaden.

Samtliga personer som står som låntagare för ett och samma lån i bank är solidariskt ansvariga gentemot banken. Det finns även en regressrätt som gör att om du behöver betala en annan persons lån är den personen sedan skyldig dig sin andel av lånet. Det innebär att du enbart kräva tillbaka halva skulden. För att reglera den andra halvan behövs ett avtal mellan er.

Om den andel du äger inte motsvarar det lån du tar eller den risk du tar kan du upprätta ett skuldebrev mellan dig och den du hjälper. Ibland kallas det medlåntagaravtal eller regressavtal. Man kan också upprätta ett skuldebrev som minskas med varje amortering av banklånet.

Min varma rekommendation till dig som vill hjälpa en nära anhörig att köpa en bostad är att inte stå som borgenär! Om du vill hjälpa kan du med hjälp av ägarskap i bostaden både hjälpa och på samma gång säkra dina egna tillgångar. Fundera ett varv till innan du bestämmer dig för en lösning där du står som låntagare till egendom du inte äger.

SAMÄGANDERÄTTSAVTAL

Vissa köper aktivt ex. en bostad, fritidshus, gård, näringsfastighet, kolonilott, båt, husvagn tillsammans för att använda eller hyra ut egendomen. Många mer hamnar i ett samägande av en fastighet genom arv. Parterna har då ofta olika förutsättningar, önskemål och behov med ägandet. 

För att undvika tvistigheter och skapa möjligheter till ett långsiktigt ägande är det klokt att upprätta ett samäganderättsavtal. I avtalet kan regleras hur skötsel, kostnader, ekonomisk insats, arbetsinsats, användning m.m. ska hanteras.

I ett samäganderättsavtal kan parterna avtala bort regler i samäganderättslagen, ex. reglerna om möjligheten för en part att ansöka om tvångsförsäljning, försäljning på offentlig auktion.

fastighetsbildning, Avstyckning, Klyvning, reglering, Sammanläggning m.m.  

Behöver du hjälp med att förändra en fastighet kan vi hjälpa dig. Du kanske ska stycka av en tomt för att sälja eller ge bort, har köpt mer mark och vill sammanlägga den med din redan befintliga fastighet eller behöver du arrondera om i redan befintliga fastigheter? Hör av dig så hjälper vi till med all juridik som rör din fastighet och lantmäterifrågor.

Gåva av fastighet / bostadsrätt

Gåvohandling 

Ska du ge bort en fastighet eller bostadsrätt är det sammankopplat med både skattekonsekvenser och civilrättsliga konsekvenser. Det är därför viktigt att hålla tungan rätt i mun vid en överlåtelse.  

Reglerna vid överlåtelse av en fastighet och en bostadsrätt är olika och skattekonsekvenser uppstår på olika sätt. Vid gåva av en fastighet gäller huvudsaklighetsprincipen och vid gåva av en bostadsrätt gäller delningsprincipen.

Delningsprincipen innebär att vederlag eller övertagande av lån i en bostadsrätt med stor sannolikhet utlöser kapitalvinstskatt för givaren medan visst vederlag kan utgå vid överlåtelse av en fastighet utan att kapitalvinstskatten utlöses för givaren. Taxeringsvärdet utgör en gräns för vad som skattemässigt anses vara en gåva. 

Det är viktigt att beakta både skattemässiga och civilrättsliga lagregler vid en gåva.

För att en överlåtelse ska anses utgöra en gåva ska en värdeöverföring ske. 

Allt en förälder ger ett barn under sin livstid ska avräknas som förskott på arv. Man kan alltså göra som man vill i livet och ge bort gåvor till sina barn med olika värden men det barn som erhöll gåvan ska räkna av värdet vid förälderns dödsfall. 

Det finns också regler som anger att om någon har gett bort så mycket av sin egendom  att det kränker arvinges laglott finns det möjlighet att återkräva värdet på gåvan eller själva gåvan. Det gäller alltså att ha koll på de civilrättsliga reglerna för att inte skapa en framtida tvist.

Vid gåvotillfället kan givaren ställa krav på gåvomottagaren och bestämma att gåvan ska utges mot att vissa villkor bestäms. Det vanligaste villkoret är att egendomen ska utgöra mottagarens enskilda egendom. Även andra villkor kan skrivas in men man bör vara mycket försiktig med villkor då det kan inskränka ägandet och skapa en ohållbar situation för mottagaren. 

För det fall fastighetsägare ger varandra andelar av olika fastigheter kan gåvorna innebära att överlåtelserna skattemässigt anses vara byten. Vid byte av fastighet utlöses kapitalvinstbeskattning  för givaren. 

Fel i fastighet, Fel i bostadsrätt

ombud

Har det blivit fel då du köpte eller sålde din bostad? Det finns regler som gör att både köpare och säljare kan vara ansvariga för fel i en fastighet. Här är det Jordabalken som styr.

Gäller felet en bostadsrätt finns det ytterligare en part, bostadsrättsföreningen, som kan vara ansvarig för vissa fel. Här är det andra regler som gäller.

nyttjanderätter

Hittar du inte det du söker?

Hör av dig till oss, vi hjälper dig även med andra nyttjanderätter och fastighetsfrågor än de du kan läsa om ovan. 

Bostadsrättsföreningar

Hittar du inte det du söker?

Hör av dig till oss, vi hjälper dig även med andra frågor än de du kan läsa om ovan. 

IMG_0552